Portfolioanalyse

2021 und 2022 wurde eine Analyse des gesamten Ina Invest Entwicklungsportfolios auf der Grundlage des SIA Effizienzpfad Energie (2040:2017) durchgeführt. 

GRI 102-48

Als Ziel dieser Analyse galt es zu bestimmen, wo die einzelnen Entwicklungsprojekte und das gesamte Portfolio in Bezug auf die Kennwerte Nicht-erneuerbare Primärenergie und Treibhausgasemissionen liegen und welche Massnahmen im weiteren Verlauf der Projektentwicklung und für zukünftige Projekte getroffen werden müssen, um eine schrittmässige Dekarbonisierung des Portfolios anzustreben.

SIA 2040 deckt die drei Bereiche Erstellung, Betrieb und Mobilität, und den gesamten Lebensweg einer Immobilie über die Herstellung, die Nutzung, allfällige Ersatzinvestitionen im Betrieb sowie das Lebensende ab. Um die Anforderungen des SIA-Effizienzpfad Energie zu erfüllen, müssen zwei Werte eingehalten werden: Der Zielwert (über alle drei Teilbereiche) und die Zusatzanforderung (nur für Herstellung und Betrieb). Darüber hinaus gibt es Richtwerte innerhalb der drei Bereiche, um mögliche Defizite in den jeweiligen Bereichen zu erkennen. Zielwert, Zusatzanforderung und Richtwerte sind auf die Gebäudekategorien Wohnen, Verwaltung, Schule, Fachgeschäft, Lebensmittelgeschäft und Restaurant angepasst.

In Abbildung 1 sind sämtliche Entwicklungsprojekte von Ina Invest mit ihren Projektwerten in den Bereichen Erstellung und Betrieb dargestellt. Das Portfolio besteht aus 21 Gebäuden: 17 Wohngebäude, 3 Bürogebäude und 1 Hotel. Mit einer Ausnahme sind alle Gebäude Neubauten. Zur Vergleichbarkeit mit den Vorgaben von SNBS wurde der Bereich Mobilität separat abgebildet (siehe Abbildung 2). Als senkrechter gelber Balken ist jeweils die Zusatzanforderung der SIA 2040 eingezeichnet, als weisser Balken die Anforderung für die SNBS Zertifizierung zur Erreichung einer genügenden Note von mindestens 4 Punkten. Zu sehen ist, dass die Mehrheit der Projekte die ambitionierte Zusatzanforderung der SIA 2040 nicht erreicht, die Mindestanforderung der SNBS Zertifizierung allerdings mit Ausnahme zweier Projekte erfüllt wird. Der CO2-Fussabdruck des gesamten Portfolios für Erstellung und Betrieb liegt bei 14.3 kg CO2-eq./m2·a, also rund 15% höher als die Zusatzanforderung des SIA Effizienzpfad Energie. In der Absicht den CO2-Fussabdruck zu senken, wurden für die Weiterentwicklung der einzelnen Projekte Optimierungsempfehlungen definiert.

Projektwerte für Bau & Betrieb (inkl. Schwellenwert SNBS)

Die Emissionen im Bereich der Mobilität werden weitgehend durch die Wahl des Standorts bestimmt. Ein guter Standort ist also massgebend dafür, ob der Richtwert eines Projekts erreicht werden kann. 11 von 20 Projekten erfüllen den SIA Richtwert für den Bereich Mobilität. 8 dieser 11 Projekte befinden sich in einem so genannten Kernstädten Die restlichen 3 Projekte befinden sich in Agglomerationen, können den Richtwert aber trotzdem erfüllen. Von den 9 Projekten die den Richtwert aus SIA 2040 nicht einhalten, befinden sich 8 Projekte in Agglomerationsgemeinden. Für die Erreichung einer genügenden Note von mindestens 4 Punkten für die SNBS-Zertifizierung ist eine maximale Abweichung von 20% vom SIA-Richtwert möglich. 14 der 20 Projekte erreichen diese Anforderung.

Projekt- und Richtwerte Mobilität (inkl. Schwellenwert SNBS)

Ein Blick auf die portfolioübergreifenden Durchschnittswerte für die Bereiche Erstellung und Betrieb zeigt auf, dass Ina Invest im Vergleich zu Benchmarks in der Schweiz und Europa eine sehr gute Ausgangslage hat.  Im Bereich Betrieb liegen die durchschnittlichen Treibhausgasemissionen bei 3.8 kg CO2-eq./m2·a. Damit liegt Ina Invest beispielsweise deutlich unter dem von CRREM abgeleiteten Dekarbonisierungspfad für Schweiz Mehrfamilienhäuser. Im Bereich Erstellung liegt das Portfolio bei durchschnittlichen 10.5 kg CO2-eq./m2·a.

Langfristig strebt Ina Invest eine vollständigen Dekarbonisierung des Portfolios (Netto Null) und möchte in der Erreichung des 1.5 Grad Ziels des Pariser Klimaabkommens eine führende Rolle einnehmen. Daher wird in der zweiten Jahreshälfte 2022 ein Dekarbonisierungspfad definiert und die entsprechenden Anforderungen an die Materialisierung und den Betrieb abgleitet.

Analyse Entwicklungsportfolio (Emissionen im Betrieb)

Analyse Entwicklungsportfolio (Emissionen der Erstellung)

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