Umwelt

In Sachen Umweltschutz glauben wir an das Vorsorgeprinzip. Potenzielle Belastungen bzw. Schäden für die Umwelt und die menschliche Gesundheit müssen vor deren Entstehung durch proaktive Massnahmen vermieden oder weitestgehend verringert werden.

Unsere Grundsätze zum Umweltschutz

GRI 201-1

Im Rahmen der von uns steuerbaren/beinflussbaren Prozesse und unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit erachten wir die Nutzung von nachhaltigen Produkten sowie deren nachhaltige Umsetzung als Grundphilosophie unseres Handelns.

Wir verfolgen konsequent nachhaltige Ansätze und setzen uns aktiv für zukunftsfähige Baustandards ein.

Bei der Entwicklung von nachhaltigen Produkten und Dienstleistungen beziehen wir auch die vor- und die nachgelagerte Lieferkette mit ein.

Dabei unternehmen wir alles Notwendige, um die Umwelt zu schonen und zu schützen. Die Reduktion der Umweltemissionen und des Ressourcenverbrauchs sowie die Steigerung der Energieeffizienz stehen dabei im Vordergrund.

Wir überwachen systematisch mit einem massgeschneiderten Monitoring die Umweltleistung unseres Portfolios, setzten uns ehrgeizige Ziele und legen grossen Wert auf Effizienzmassnahmen.

Wir möchten alle unsere Tätigkeiten und Prozesse so beherrschen, dass unnötige Umweltbelastungen aus der Lieferkette, der Erstellung und der Produktentwicklung bis zum Ende des Lebenswegs unserer Produkte vermieden werden.

Unsere Ziele

GRI 302, 305

Wir reduzieren unsere umsatzbereinigten CO2-Emissionen im Betrieb jährlich um mindestens 3%, was mit den Zielen des IPCC vereinbar ist.

Wir setzen auf erneuerbare Energien sowie eine kompakte Bauweise und streben für Neubauten Netto-Null- oder Plusenergiegebäude an.

Bei der Projektauswahl setzen wir ausschliesslich auf Stadtregionen und ausgewählte Agglomerationen mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr (Güteklasse A und B). Nutzerinnen und Nutzer sollen so gänzlich auf Langsam- und öffentlichen Verkehr setzen können.

Der Schweizer Gebäudepark verursacht rund 45% des Energieverbrauchs und 30% der CO2-Emissionen in der Schweiz. Heutige Entscheide darüber, wie, wo und was wir bauen, haben aufgrund der langen Lebensdauer eines Gebäudes langfristige Auswirkungen. Die Verantwortung, die uns zukommt, ist entsprechend hoch.

Unser Ziel ist es, durch CO2-arme Systeme und Baumaterialien, hohe Dämmwerte der Gebäudehülle, eine kompakte Bauweise sowie die Erzeugung und den Bezug von erneuerbaren Energien (z. B. Ökostrom) einen vergleichsweise tiefen Energieverbrauch unserer Liegenschaften sicherzustellen und diesen durch Optimierungen von Jahr zu Jahr weiter im Sinne eines Netto-Null Gebäudes zu reduzieren. Im Betrieb möchten wir dabei unsere CO2-Emissionen jährlich um mindestens 3% verringern.

Energieverbrauch und CO2-Emissionen unseres Portfolios
Sobald unser Entwicklungsportfolio in den Betrieb übergeht, werden wir im Nachhaltigkeitsbericht unsere jährlichen Energieverbräuche nach Energieträgern und die entsprechenden CO2-Emissionen (Scope 1, 2 und 3) rapportieren. Prognostizierte Werte unseres Entwicklungsportfolios wurden basierend auf der SIA Norm 2040 für die Bereiche Erstellung (graue Energie und graue Emissionen), Betrieb und Mobilität für das gesamte Portfolio berechnet (siehe Portfolioanalyse). Die effektiven Werte Betrieb werden wir jeweils nach den Vorgaben der GRI absolut und umsatz- wie auch flächenbereinigt präsentiert (Energieintensität).

Unser Fortschritt

50%

des Entwicklungsportfolios in Holz- und Holz-Hybrid-Bauweise

3.9 M kWh

prognostizierter Jahresertrag an Solarstrom auf Ina-Dächern. Dies entspricht den Jahresverbrauch von rund 980 Schweizer Haushalten.

95%

des Entwicklungsportfolios mit Gebäude- oder Areallabel

91%

Anteil an erneuerbaren Energien für Wärmeerzeugung *

84%

Anteil an erneuerbaren Energien im Strommix *

10.4 kg

CO2/m2a durchschnittliche Treibhausgasemissionen in der Erstellung *

3.8 kg

CO2/m²a durchschnittliche Treibhausgasemissionen im Betrieb *

4.6 kg

CO2/m²a durchschnittliche Treibhausgasemissionen bezüglich Mobilität *

95%

der Immobilien in ÖV-Güteklasse A und B

*prognostizierter Wert

 

 

Energieverbrauch unserer Büroliegenschaft und Flotte
Der Energieverbrauch, den wir durch unsere direkte Geschäftstätigkeit verursachen, ist aufgrund der geringen Mitarbeiterzahl und der Natur unseres Geschäfts sehr überschaubar und fällt im Verhältnis zu den Emissionen unseres Portfolios kaum ins Gewicht. Dennoch erheben wir diese Kerngrössen, um uns auch in diesem Bereich in Zukunft zu verbessern.

 

    Gesamtverbräuche
der Liegenschaft
Mitarbeitende
am Standort
Anteil
Ina Invest
Energieverbrauch
am Arbeitsplatz
Einheit 2020 2021 1 2020 2021 2020 2021
Stromverbrauch kWh 501'896 303’792 200 670 2'509 453
Fernwärme kWh 15'433 n.a 200 670 77 n.a
Gas kWh 293'975 n.a 200 670 1'470 n.a
Total kWh 811'304 n.a 200 670 4'057 n.a
Geschäftsreisen Einheit 2020 2021
Gefahrene Distanz km 10'000 10'000
Dieselverbrauch L/100km 4.1 4.1
Gesamter Dieselverbrauch L 410 410
CO2-Emissionen pro Kilometer g/km 109 109

Aufgrund des Umzugs von Ina Invest im Sommer 2021 und der Covid-19 Pandemie und der damit einhergehenden Home-Office Empfehlung, sind die Daten für den Stromverbrauch im 2021 nur als Hochrechnung vorhanden. Die wärmebedingten Energieverbräuche werden zu einem späteren Zeitpunkt integriert. Generell sind die Werte aus dem Jahr 2021 statistisch nicht relevant.

50%

des Entwicklungsportfolios in Holz- und Holz-Hybrid-Bauweise

Unsere Ziele:

Wir setzen auf Systeme und Baumaterialien mit einem geringen Anteil an grauer Energie und Schadstoffen. Wir streben dabei den Grenzwert für den Bereich Erstellung des SIA-Effizienzpfads Energie für Projekte an.
Wir setzen in der Akquisition, Planung und Entwicklung vollumfänglich auf die Trennbarkeit von Materialien, Nutzungsflexibilität und Lebensdauer.

10.4 kg

CO2/m2a durchschnittliche Treibhausgasemissionen in der Erstellung (prognistiziert)

GRI 301, 306

Der Begriff «graue Energie» bezeichnet die nicht-erneuerbare Primärenergie, die eingesetzt werden muss, um ein Produkt herzustellen – sei es einen Baustoff, ein Bauteil oder sogar ein ganzes Gebäude. Dazu gehören alle Schritte des Rohstoffabbaus, die Herstellung und die Verarbeitung sowie die dazu notwendigen Transporte und Hilfsmittel. Aus dem Verbrauch dieser Primärenergie fallen wiederum CO2-Emissionen an (graue Emissionen).

Die graue Energie spielt bei Nachhaltigkeitsbetrachtungen eine Schlüsselrolle. Bei neuen Hochbauten erreicht sie deutlich höhere Werte als die Betriebsenergie gemessen an der gesamten Lebensphase. Mit der gezielten Konzipierung und Umsetzung eines Bauwerks lässt sich die graue Energie, die im Gebäude steckt, um bis zu 30% verringern. In vielen Fällen sinken dadurch auch die Baukosten.

Ina Invest legt daher ein spezifisches Augenmerk darauf, die bestehenden Hebel zu nutzen. Dies fängt bereits bei der strategischen Planung an, in der zum Beispiel ein kompaktes Gebäude mit einer möglichst geringen Fläche der Aussenhülle bezüglich Materialinput tendenziell besser abschneidet. Auch der Umfang von Fundamenten, Baugrubensicherungen und Unterterrainbauten hat einen Einfluss. Zudem lässt sich die graue Energie durch die Wahl des Bauverfahrens (Massiv- oder Leichtbau), die Ausgestaltung des Tragsystems oder den Umfang und die Art der Gebäudetechnik weiter senken.

Wir setzen uns daher zum Ziel, bei jedem Projekt Kubaturen, Konstruktionen und Baumaterialien mit einem geringen Anteil grauer Energie und grauer Emissionen zu verwenden. Wir streben dabei den Zielwert für den Bereich Erstellung des SIA-Effizienzpfads Energie auf Projektebene an. Darüber hinaus erwarten wir von unseren Partnern in der Ausführung, dass sie bei der Materialwahl die Kriterien regionaler Einkauf (kurze Lieferwege), Recyclinganteil und erneuerbare Materialien priorisieren und dies entsprechend nachweisen können.

Prognostizierte Werte zum Anteil grauer Energie unserer Projekte können dem Kapitel Portfolioanalyse entnommen werden.

 

GRI 301

Um den Nutzern unserer Gebäude eine vollumfänglich umweltfreundliche und gesunde Wohn- und Arbeitsumgebung bieten zu können, legen wir hohen Wert auf die Wahl der Baumaterialien und der Bauprodukte. So kommen beispielsweise ausschliesslich Produkte zum Einsatz, die einen tiefen VOC- und Formaldehyd-Gehalt nach den Vorgaben von Minergie-ECO aufweisen.

Damit dieser Grundsatz in die Entwicklung und die Realisierung miteinfliesst, bildet das Dokument «Vorgaben an das Gebäudekonzept und Materialisierung» eine Vertragsgrundlage bei der Beauftragung unserer Partner. Diese müssen gewährleisten, dass Kontrollmechanismen bei der Bestellung und auf der Baustelle umgesetzt werden. Luftqualitätsmessungen bei der Abnahme des Gebäudes belegen, ob richtig gearbeitet wurde.

GRI 303, 306

In der Schweiz liegt kein akuter Mangel an Trinkwasser vor. Dennoch ist es wichtig, dass wir langfristig sparsam mit dieser Ressource umgehen, um nicht zuletzt auch den Energieverbrauch für die Abwasseraufbereitung und die Erwärmung von Warmwasser zu reduzieren. Von Gesetzes wegen ist jedes Gebäude in der Schweiz an das öffentliche Wasserleitungssystem angeschlossen. Damit kann die Verschmutzung von Boden und Grundwasser durch Abwasser weitgehend verhindert werden.

Wasserverbrauch unseres Portfolios

Zur Reduktion des Wasserverbrauchs der Nutzerinnen und Nutzer setzen wir wo immer möglich auf zwei Hebel: die Nutzung von Regenwasser für die Toilettenspülung und die Optimierung der Durchlaufmengen für sämtliche Wasserspender dank innovativer, effizienter sanitärer Einrichtungen. Zudem werden Mieterinnen und Mieter auf deren realen Wasserverbrauch via Echtzeit-Monitoring im Sinne der Sensibilisierung informiert.

Da sich in der Berichtsperiode sämtliche Projekte noch in der Entwicklungs- oder Realisierungsphase befinden, werden wir effektive Verbrauchsdaten der einzelnen Liegenschaften erst in der Berichtsperiode 2023 in unserem Nachhaltigkeitsbericht veröffentlichen.

GRI 306

Die Schweiz hat mit 716 kg Abfall pro Person eines der höchsten Siedlungsabfallaufkommen der Welt. Gleichzeitig schneidet die Schweiz mit einer stofflichen Wiederverwertung (Reyclingquote) der Siedlungsabfälle von etwas mehr als 50% im europäischen Vergleich sehr gut ab. Die restlichen 50% werden der thermischen Verwertung in Kehrichtverbrennungsanlagen zugeführt.

Zur Reduktion des Abfallsaufkommens und Erhöhung der Recyclingquote in unseren Liegenschaften wird Ina Invest den Nutzerinnen und Nutzern ein Abfalltrennsystem für Kehricht, PET, Karton und Grünabfälle zur Verfügung stellen. Eine separate Sammlung von Kunststoffen wird je nach Standortvoraussetzungen und lokalen Dienstleistern geprüft. Zudem werden die Abfallmengen gemessen und zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme der ersten Liegenschaft in diesem Bericht veröffentlicht.

Rund die Hälfte des gesamten europäischen Abfallaufkommens geht auf die Bauindustrie zurück. Hier verfügt Ina Invest über einen zusätzlichen indirekten Hebel. Daher fordern wir von unseren Partnern in der Realisierungsphase die Einführung eines Mehrmuldensystems zur sortenreinen Trennung von Bauabfällen mit dem Ziel, Recyclingquoten von mind. 85% zu erreichen.

 

Unsere Ziele:

Wir fordern von unseren Partnern die Entwicklung und die Implementierung eines Umweltkonzepts ein, sodass Emissionen in der Lieferkette wie auch auf der Baustelle minimiert werden.

GRI 307

Unter Umweltschutz versteht Ina Invest den Erhalt und den Schutz unserer natürlichen Lebensgrundlage. Im Vordergrund stehen dabei die Eindämmung und die Reduktion von Einwirkungen auf die Umwelt dank eines schonenden und effizienten Einsatzes natürlicher Ressourcen.

Die grössten Umweltemissionen in Form von Verschmutzung von Luft, Wasser und Boden sowie Lärm, Erschütterungen und Abfallaufkommen fallen typischerweise in der Realisierungs- und der Rückbauphase an. Hier gilt es also, noch vor dem Start der Bauarbeiten die möglichen Umweltauswirkungen frühzeitig zu eruieren und in ein Umweltkonzept mit entsprechenden Planungs- und Realisierungsmassnahmen aufzunehmen. Nach dem Start der Bauarbeiten gilt es, dasselbe Konzept in die Prozesse aufzunehmen, die Massnahmen fachgerecht und zielgerichtet umzusetzen, deren Wirksamkeit zu prüfen und in einem Umweltbericht zu dokumentieren. Die Ermittlung der projektspezifischen Umweltauswirkungen liegt in der Verantwortung des beauftragten Partnerunternehmens respektive der mit dem Projekt betrauten Projektleiter. Die Umweltkonzepte und -berichte fordern wir jeweils vor dem Realisierungsstart sowie während und nach der Bauvollendung beim jeweiligen Partnerunternehmen an. Umweltvorfälle werden rapportiert.

GRI 304

Die Biodiversität als Vielfalt der Lebensräume, der Arten und der Gene ist vielleicht das wichtigste natürliche Gut überhaupt. Sie ist der Grundpfeiler für das Funktionieren von Ökosystemen und die Aufrechterhaltung von Nahrungsketten. In einer Schweiz mit 10 Millionen Einwohnern sind der Schutz der Biodiversität und die Erhaltung natürlicher Lebensräume von entscheidender Bedeutung.

Unsere Standortstrategie setzt daher ausschliesslich auf Stadtregionen und ausgewählte Agglomerationen. Keines unserer gegenwärtigen Projekte grenzt an Schutzgebiete oder bedroht geschützte Arten. Dies wird auch bei der Akquisition zukünftiger Projekte geprüft und berücksichtigt. Zudem setzen wir gezielt auf eine kompakte Bauweise und Verdichtung. Bei der Renaturierung, Umgebungsarbeiten sowie bei der Dach- und Fassadenbegrünung setzen wir bewusst auf einheimische Pflanzenarten und Vielfalt und schaffen damit neue Wohnräume für diverse Tierarten. Diese Anforderung geben wir ebenfalls an unsere Partner weiter.

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